24 EKİM 2024
TAAHHÜT TARİHİ BELİRLİ OLMAYAN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLİ MİDİR?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352/1. maddesine göre; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” denmektedir. Söz konusu kanun maddesi kapsamında kiracı kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğine ilişkin yazılı taahhütte bulunabilir.
Kısaca tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarına değinmemiz gerekirse;
- Kiracıdan alınan tahliye taahhüdünün geçerlilik arz etmesi için öncelikle kiralanan konut veya çatılı işyeri niteliğine haiz olmalıdır.
- Tahliye taahhüdü kiracı tarafından bizzat veya temsilcisi tarafından verilmelidir.
- Tahliye taahhüdü yazılı olarak düzenlenmelidir (adi yazılı veya resmi şekilde olabilir.)
- Tahliye taahhüdü kiracının belirli bir tarihte kiralananı tahliye edeceği beyanını içermelidir.
- Kiracı tahliye taahhütnamesini kiralananı teslim aldıktan sonra vermelidir.
Buna göre bir tahliye taahhüdünün geçerli olduğundan bahsedebilmemiz için yukarıda belirttiğimiz şartları sağlıyor olması gerekmektedir. Ancak uygulamada görüldüğü üzere kiraya verenler kira sözleşmesi yapıldığı, imzalandığı aşamada kiracıdan boş tarihli olarak tahliye taahhüdü almaktadır. Kiracı taraf tahliye taahhüdüne sadece imza atıp veya adını soyadını yazıp imzalamak suretiyle kiraya verene belgeyi teslim etmektedir.
Daha sonraki süreçte ise kiraya verenle kiracı arasında bir uyuşmazlık yaşandığında veyahut kiraya veren çeşitli gerekçelerle kiracıyı çıkarmak istediğinde kiracı tarafından boş tarihli olarak verilen tahliye taahhüdünde düzenleme tarihi, tahliye tarihi gibi bölümleri doldurup kiracının taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmadığı gerekçesiyle kiracıya karşı dava veya icra yoluna başvurabilmektedir.
Peki Bu Durumda Boş Tarihli Tahliye Taahhüdünün Kiraya Veren Tarafından Doldurulmasının Ardından Açılan Takip veya Dava ile Kiralananın Tahliyesi İstenebilir mi?
Uyuşmazlığın çözümü için “taahhüt nedeniyle tahliye” davaları hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır.
Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. maddenin 1. fıkrasının (a) bendinde düzenlenmekte iken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Görüldüğü üzere TBK’nın 352/1. maddesinde “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” kavramına yer verilmiştir. Kira sözleşmesinin yazılı tahliye taahhüdü ile sona erdirilmesi TBK öncesinde daha çok Yargıtay kararları ile şekillenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi, 6570 sayılı Kanun’un 7/1-a maddesinde bulunmayan ve Yargıtay içtihatları ile şekillenip hukuken geçerli hâle gelmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün “kiralananın tesliminden sonra hüküm ifade edeceğine” dair Yargıtay uygulamasının kanunlaşması hâlidir. Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz.
İspat Yükü:
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “İspat yükü” başlıklı 6. maddesinde; kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlü tutulmuştur.
İspat yükünü düzenleyen 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 190. maddesi “(1) İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. (2) Kanuni bir karineye dayanan taraf, sadece karinenin temelini oluşturan vakıaya ilişkin ispat yükü altındadır. Kanunda öngörülen istisnalar dışında, karşı taraf, kanuni karinenin aksini ispat edebilir” şeklindedir.
Yukarıda belirtilen maddenin birinci fıkrasında, ispat yükünün belirlenmesine ilişkin temel kural vurgulanmıştır. Buna göre, bir vakıaya bağlanan hukukî sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraf ispat yükünü taşıyacaktır.
Her somut olaydaki maddi vakıaya göre lehine hak çıkaran taraf ve ispat yükü şekilleneceğinden, maddi hukuk kuralına ilişkin bu vakıaların doğru ve net bir şekilde belirlenerek ortaya konulması gerekmektedir. Maddede aksine düzenleme olmadıkça ibaresi eklendiğinden, kanunda ispat yükü ile ilgili özel bir düzenlemeye yer verildiğinde, ispat yükü genel kurala göre değil de kanunda belirtilen özel düzenlemeye göre belirlenecektir.
Kural olarak, bir vakıadan kendi lehine haklar çıkaran/iddia eden taraf, o vakıayı ispat etmeye mecburdur (TMK m. 6).
Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır.
“Somut olayda; taraflar arasındaki 01.10.2000 başlangıç tarihli iki yıl süreli, davalının kabulüne göre 15.09.2000 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konusunda ihtilaf bulunmamaktadır. Tahliye taahhüdünün incelenmesinde yazılı olduğu, kiracı davalı tarafından verildiği, her ne kadar davalı taahhütteki tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan davalı rızası hilafına doldurulduğunu ileri sürmüş ise de; bu durum davalı tarafça yazılı bir belge (kesin delil) ile kanıtlanması gerekmekte olup, davalının taahhütteki tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan rızası hilafına doldurulduğuna dair yazılı belge sunamamış olması karşısında taahhüt geçerli olup, davalıyı bağlayacağı, öte yandan taahhütnamedeki tanzim ve tahliye tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi, davalı kiracının bu şekilde davranışının sonucuna katlanmak zorunda olması karşısında davalının taahhütteki tanzim ve tahliye tarihinin sonradan doldurulduğuna yönelik iddiasına değer verilemeyeceği, diğer yandan 15.04.2002 tanzim tarihli tahliye taahhüdünde davalının kiracı olarak bulunmakta olduğunu belirtmesi karşısında taahhüdün kiralananda oturulurken verildiği ve geçerli olduğu, icra takibinin taahhüt tarihinden itibaren bir ay içerisinde ve 27.04.2016 tarihinde yapıldığı ve somut olarak yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle tahliyeye karar verilmesi için gerekli koşulların gerçekleştiği anlaşıldığından mahkemece davanın kabulü ile davalının yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı” (Samsun BAM, 6. HD., E. 2017/1099 K. 2017/1114 T. 1.6.2017)
Yargıtay’ın son kararları doğrultusunda; kiracı tarafından boş tarihli olarak imzalanıp kiraya verene teslim edilen tahliye taahhüdü daha sonraki süreçte doldurulup dava veya icra takibi yoluna başvurulması halinde geçerli kabul edilecektir. Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce düzenlenmesi, tarafların arasındaki anlaşmaya aykırı bir şekilde doldurulması sebepleriyle geçersizliğinin kabul edilmesi için ispat yükü kiracı tarafa ait olacaktır. Kiracının bu iddiaları ispatlayamaması halinde boş tarihli tahliye taahhüdünün geçersizliğinden bahsedilemeyecektir.
Saygılarımızla,
Yörükoğlu & Partners Avukatlık | Hukuki Danışmanlık